Que l'on soit propriétaire ou locataire d'un logement, mieux vaut connaître les règles qui s'imposent en matière de diagnostic, avant de s'engager dans un contrat de location des lieux. Jusqu'ici réservés à la vente, les diagnostics deviennent obligatoires en location. Objectif : garantir un lieu décent et sûr à l'occupant.

Qui est concerné ?

Le principe est simple : excepté les foyers-logements et les logements occupés moins de 4 mois par an, tous les biens loués sont soumis à la législation sur les diagnostics obligatoires. Les dispositions s'appliquent que les propriétaires relèvent du secteur privé ou public, et ce, pour tout type de location (en meublé ou non, logements de fonction ou saisonniers).

Une personne avertie

Le premier « diagnostic obligatoire » en cas de location concerne « l'état des risques naturels et technologiques ». Depuis le 1er juin 2006, tout locataire doit être informé sur l'environnement de son nouveau lieu de vie ou de travail, en particulier s'il est implanté dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (transport de matières dangereuses, centrale nucléaire, barrage...), ou encore dans une zone de sismicité définie par un décret.

Cet état doit être établi par le propriétaire moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location, sur un formulaire type (www.prim.net/IAL.pdf) disponible au sein des mairies et des préfectures, lieux collectant toutes les informations liées à la présence de risques naturels et technologiques.

Sans ce document annexé au bail, le locataire peut demander son annulation, ou exiger une diminution du montant du loyer.

La performance énergétique

Toutes les locations doivent faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, sauf pour les locaux loués sans chauffage, sans climatisation, ou ne disposant que d'une cheminée à foyer ouvert, dans les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans d'utilisation, ou encore dans les petits bâtiments indépendants (maisons de surface hors oeuvre brute inférieure à 50 m²).

Concrètement, le propriétaire doit engager un professionnel, chargé de comparer et estimer la performance énergétique de son bien.

Valable 10 ans, ce diagnostic classe l'habitation à l'aide d'étiquettes, concernant l'énergie consommée, mais aussi les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation observée. Remis au locataire, ce document, obligatoire depuis le 1er juillet 2007, s'accompagne de conseils, destinés à améliorer le score réalisé (régulation du chauffage, aération, choix de l'éclairage avec ampoules basse consommation, etc.).

Particularité de ce diagnostic, il n'a qu'une simple valeur informative.

Le plus contraignant : le constat de risque d'exposition au plomb

Seul à entraîner une obligation de faire des travaux, le « constat de risque d'exposition au plomb » est aussi le dernier arrivé sur la liste des diagnostics à effectuer en cas de location. Officiellement entré en vigueur le 12 août 2008, il vise  toutes les parties privatives des biens à usage d'habitation, quelle que soit leur zone géographique, construites avant le 1er janvier 1949. Dans un immeuble, les parties communes sont également soumises à la même obligation, à un détail près : le constat n'a pas à être remis au locataire. Il doit en revanche rester consultable par ce dernier.

Ce diagnostic mesure la concentration en plomb de tous les revêtements, même dissimulé sous d'autres matériaux, afin de déterminer un risque d'exposition, immédiat ou potentiel, en fonction de l'état de conservation des éléments concernés.

Annexé au bail au moment de la signature du contrat de location, le constat de risque d'exposition au plomb doit dater de moins de 6 ans, sauf s'il établit l'absence totale de risque. La présence de revêtements contenant ce métal à des concentrations supérieures au seuil limite entraîne l'obligation, pour le propriétaire, de réaliser des travaux à ses frais.

En l'absence de diagnostic « plomb » lors de la conclusion d'un bail, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée, au titre du « manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence ».